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    房地产税制度应避免三重误区
    作者:admin    发布于:2019-05-26 14:18  
    房地产税赋予太多的期待,也引发社会太大的关注,这背后既有对房地产税包治百病的理想推测,也有担忧房地产税引发房地产崩盘的悲观预期,从这个角度看,公众对于房地产税制度设计应有更加理性客观的理解。
    理论上说,包括房地产税在内的各种房地产相关政策,都离不开一个重要的目标,即促进房地产健康发展。房地产税不仅在上海及重庆等地进行试点,在很多国家尤其是发达国家已经有着多年的实践经验,为了更好地理解房地产税制度,这里针对以下较为常见的三种认识误区进行分析。
    误区一:房地产税出台会引发房价大幅下挫。房地产税与其他税收一样,它不仅有税基,而且有税率。房地产税究竟对房价造成多大的影响,显然与房地产税的税基有着重要关系,也与税率有着内在的联系,房地产税基决定了其影响的房地产范围,税率决定了其影响的价格成本水平,房地产税究竟会不会导致房价大幅下挫,最终还得看税基及税率。容易理解税率十分接近于零的房地产税对房地产产生的影响十分有限。
    开征房地产税的目标是促进房地产健康发展,暴涨暴跌都不是房地产健康发展的特征,从这个角度看,房地产税应秉承因地施策、因城施策的原则,那些房价上涨压力较大的城市可能率先开征房地产税,并且适用较广泛的税基及较高的税率,那些房价平稳或者有下跌压力的城市可能缓征房地产税,并且在未来开征过程中选择较窄的税基及较低的税率。因而,房地产税出台引发房价大幅下挫的观点不仅没有根据,而且有巨大误导性。
    误区二:房地产税因重复课征问题而不具备合法性。有些评论认为中国住房在开发商建造前就已经缴纳了土地出让金,现在又要开征房地产税,这属于双重课税,在学理及法理上没有依据。这种说法有一定的道理,毕竟土地出让金最后都是由购房者承担,客观上与房地产税并无差异。
    然而,房地产税本质上属于税收,税收具有强制性、无偿性及固定性,开征税收是保障国家运行的重要手段,理论上说任何国家都有税收,而开征什么税并不要特定的理由,不管是人类社会早期的人头税,还是现代社会的物业税,都没有在法理与学理上充足的理由,这是由税收强制性等性质所决定的。
    当然,重复课征确实构成反对房地产税的一个重要因素,但财税理论告诉我们,一个国家只要不是单一税,那么就难以避免重复课征的问题,当前世界各国尤其是大国的税收名目繁多,很少有单一税的例子,这既与当下复杂的经济社会相联系,也与各国的制度模式有着密切的关系。因而,如果以重复课征为由否定房地产税,那么理论上讲其他诸多税收也不具有合法性。
    误区三:房地产税是包治百病的灵丹妙药。有些评论认为当前房地产暴露出来的种种问题,根源在于没有开征房地产税,潜在的观点是,房地产税是包治百病的灵丹妙药。纵观世界各国的实践经验,不管是美欧日等发达经济体,还是其他新兴经济体,开征房地产税的国家不在少数,但相关国家房地产市场问题并没有得到完美的解决。
    2007年房地产次贷危机的案例警示世人,美国房地产市场有其内在的问题,表面上是房地产抵押品创新引发的金融泡沫,深层次体现了美国消费储蓄等宏观失衡所滋生的内在问题。房地产税并没有造就美国健康的房地产市场,美国也没有通过改变房地产税政策应对次贷危机。第二次世界大战之后日本就出台了房地产税等相关制度,但上世纪90年代日本房地产泡沫破裂再次警示房地产税不是包治百病的灵丹妙药。
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